離婚による不動産売却依頼が多くなりました。財産分与によって分ける方法でその際に夫婦間でトラブルになるケースもあります。家をどうするべきか？をご説明させていただきます。
離婚協議書
離婚協議書とは、離婚するとき離婚した後に財産分与、慰謝料、子供の養育費等につ
いて約束ごとをまとめた書面のことです。
離婚協議書の内容
・離婚に合意した旨
・財産分与
・慰謝料
・子供がいる場合は親権者の指定
・子供がいる場合は養育費
・子供がいる場合は面接交渉について
・年金分割について
・退職金
・公正証書にするか否か
これ以外に特別な取り決めがあれば、加えていきます。
離婚の場合の財産分与
財産分与とは、結婚してから夫婦２人で築き上げた購入した家、車、預貯金などの
財産を離婚するときに分配することを言います。原則としては２分の１ずつになります。
対象となる財産分与の財産とは築き上げた共有財産になります。
・不動産
・現金
・預金
・車
・有価証券類
・生命保険積立金
・年金
など、あらゆる財産になります。
（相続した財産や生前贈与を受けたものは築き上げた財産でないので対象外です）
預貯金であれば２等分すれば分けられます。
家や車などは売却して売却価格を２等分するか、夫婦のどちらかが譲りうけ半分の
金額を譲り受けた方が譲った方に支払う方法もあります。
しかし、半分の現金を支払えない場合がほとんどです。
その場合は夫婦の合意があれば半分でなくても問題なく自由に決められます。
必ず半分の２分の１でないといけないわけではありません。
①不動産の名義人は関係なく、夫婦どちらかが内緒で不動産を所有していた場合も
基本的に財産分与の対象になります。
②請求は、夫・妻ともに相手側に請求することができます。
③離婚に至る原因を作った側（有責配偶者）であっても相手に対して財産分与を
求めることができます。
④財産分与に該当する期間は、結婚した日から別居した日までか、離婚した日まで
とする場合もあります。
⑤財産分与の請求ができる権利は離婚が成立した日から２年で消滅します。
家の財産分与をする前に確認すること
【１】土地・建物の名義を確認する
夫や妻のみの名義の場合と夫婦の共有名義の場合もあります。まずはそちらを
確認しましょう。
【２】住宅ローンの残債と不動産の価格を確認する
①住宅ローンの残債
借入先の金融機関に問い合わせをして、住宅ローンの残債を確認します。
残高明細を出してくれます。
②不動産の価格
不動産会社に査定の問い合わせをすれば無料で査定してくれます。
【３】不動産の現状の価値を確認します
不動産価格（売買価格）－ 住宅ローンの残債
たとえば、不動産売買価格が2,000万円の場合で住宅ローン残高が1,500万円の場合
500万円が財産分与となります。
不動産売買価格が2,000万円の場合で住宅ローン残高が2,500万円の場合は負債が残
り、価値が0となり財産分与の対象にはなりません。
住宅ローンが残ったままの財産分与 どうすればいい？
住宅ローンが夫の借入名義で妻が連帯債務か連帯保証人の場合
夫の借入名義で住宅ローンを組んで、妻が連帯債務者か連帯保証人になっているケースです。
連帯債務とは
連帯債務は住宅ローンを組むときに借入金額を増やすために夫と妻の収入を
合算して借入をします。連帯債務の場合、それぞれの債務者が住宅ローン全額
の支払い義務を負います。夫、妻のひとりが支払えなくなったら、残りのひとりが
全額返済しないといけません。
連帯保証人とは
連帯保証人は、夫婦のどちらか一人が単独名義で借入をします。もう一人の人が
連帯保証人として支払いを保証いたします。
その名義の主債務者が支払いができない場合は、連帯保証人が債務を返済しないと
いけません。
妻が上記の連帯債務や連帯保証人になっている場合は離婚後も債務の責任は免れ
ませんのでご注意ください。
住宅ローンの借入名義が夫で妻が住み続ける
土地建物と住宅ローンの名義は夫で、その家に妻や子供が住み続ける場合です。
夫の浮気が原因で離婚になったケースでは、家は妻が所有する事があります。
完済前に夫から妻の名義に変えると、契約違反として銀行から全額一括返済を
求められる場合があるので、夫が住宅ローンを払い続けて住宅ローンが完済し
たときに土地建物の名義を妻に変更するという取り決めを行います。
（その場合は必ず公正証書で記しておくことです）
ただし、取り決めをしたとしても夫が返済途中で住宅ローンの返済ができなくなると
その家が競売などにかけられる事もあるのでそのリスクも心得ておいたほうがいいです。
以前、土地を購入していただいたお客様が上記のような同じ状況で当社に相談に来ました。
困っていたのでお客様と銀行に相談に行ったことがありましたが、住宅ローンの名義
は夫で土地建物の名義は妻にしていただけました。
ずいぶん理解のある銀行さんだと思って担当に聞いたら、最近離婚の話は多くなり
無視できないらしいです。
奥さんが土地建物を所有できて良かったと思ったのですが・・・
よく考えるとリスクは変わりません。
夫の支払いができなくなれば、同じく競売です。
妻の所有になっていれば、固定資産税等の税金も妻になります。
どっちが良かったのか・・・わかりません？
夫婦間での売買
夫もしくは妻が住み続けるために、どちらかの名義の持ち分を売買するという方法です。
後々揉めないでいい方法ですが、購入するために住宅ローンを借りないといけない場
合は審査が必要になります。
家の売却
上記の方法以外ですと夫婦お互い後々面倒なこともありませんので、第三者に売却
する方法がいいかと思われます。
この場合は売却金額より住宅ローンの残債を返した手残りが財産分与となります。
気をつけないといけないことは、売却金額で住宅ローンの完済ができない場合は
いわゆるオーバーローンになる場合です。
オーバーローンの分は現金で支払える場合はいいのですが、できない場合はその
費用を借りる手段はできるか？も考えておかないとです。
まとめ
離婚するとなると、財産分与は無視できないことです。
そうなると、今住んでいる家の価格を知っていなくてはいけません。
高崎不動産では、無料査定をしていますのでお気軽に査定依頼をしてください。
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