不動産を相続したが売却したい場合「手順がわからない？」など、不明点がいっぱいになるのではないでしょうか。不動産の売却だけでも大変ですが、相続となると・・・手続きが変わります。簡単に言うと遺産分割協議をした後でないと売却できません。相続の不動産の売却手続きをご説明いたします。
相続した不動産の売却手順 遺産分割協議
「遺産分割協議」とは、相続人が複数の場合、財産の分割について話し合う
ことです。（遺言書がある場合は別です）
すべての財産を目録にまとめて、どう分割するのか、相続人全員で協議します。
ただし、一人でも不参加の人がいると、無効になってしまいます。
遺産分割協議の内容は、証拠として書面に残しておきます。
この書面を「遺産分割協議書」といいます。
遺産分割協議書の作成ですが、専門家（司法書士・弁護士・行政書士）に依頼する
ことが一般的です。
遺産分割協議はいつするの？
ご家族が死亡
↓
死亡届を市区町村に提出
↓
遺言の確認及び財産の調査や相続人の確定
↓
遺言書が無い場合
↓
ここで遺産分割協議を行います
※財産の調査方法
●故人の家や部屋の調査をする
通帳、権利証、保険証券より預貯金、不動産、生命保険を調べる。
●故人のパソコンやスマホから
ネット銀行、証券会社のアプリやメールより預貯金、証券の口座を調べる。
上記の取引先がわかったら、全ての取引先に問い合わせをし、加入状況を確認する。
法定相続
配偶者は常に相続人になります。
第一順位 直径卑属 子（胎児は生まれたものとみなされ相続人になります）
※子が亡くなっている場合は孫、孫も亡くなっている場合は
ひ孫が代襲相続人になります。
第二順位 直径尊属 父、母
※父母が亡くなっている場合
（どちらか一人の場合は祖父母は相続人となりません）
は祖父母が代襲相続人となります。
第三順位 兄弟姉妹
※兄弟姉妹がいない場合はその子に限り（甥、姪）が代襲相続人となります。
法定相続分
法定相続分というのがあり、民法で割合が定められています。
下表のとおりです。
| 続柄 | 配偶者 | 子 | 父母 | 兄弟 姉妹 |
|---|---|---|---|---|
| 配偶者のみ | 全部 | |||
| 配偶者と子 | 1／2 | 1／2 | なし | なし |
| 配偶者と父母 (子,孫がいない) | 2／3 | 1／3 | なし | |
| 配偶者と兄弟姉妹 (子,孫,父母,祖父母がいない） | 3／4 | 1／4 | ||
| 子だけ | 全部 | |||
| 父母だけ | 全部 | |||
| 兄弟姉妹だけ | 全部 |
必ずしも、法定相続割合どおりに分割する必要はありません。
相続人で話し合い、自由に決定できます。
遺産分割の方法
現物分割
例えば、土地はA、現金はB、現金はCというように現物のまま
形状や性質を変えないでそのまま分配します。
・メリット
その代金の分配計算の手間がかからない点です。
・デメリット
財産の価値がまばらで公平性に欠ける相続になります。
換価分割
相続財産を売却して現金化して、その金銭を相続人全員で分配する方法です。
現金化した分配配分は法定相続分にする必要はなく、任意で決められます。
・メリット
金銭なので公平な分配ができる。
・デメリット
買い手を見つけたりと手間と時間がかかる。売却のための経費もかかる。
代償分割
たとえば、相続人がA、Bと２人いて、そのうちのAが2,000万円の不動産を相続し
Aがその不動産の半分の1,000万円をBに現金で渡します。この方法を代償分割と
いいますが、お金に余裕がないとできません。
・メリット
公平な分配ができる。
・デメリット
お金を支払う能力が必要なのと、その分配する評価によって公平にならない場合がある。
共有分割
相続財産を法定相続分で共有します。例えば、相続した一つの土地があり
その一つの土地を相続人で共有名義にすることです。
・メリット
法定相続分で分けるため、公平な分配ができる。
・デメリット
売却する際に相続人が1人でも反対したら売却が出来なくなります。
共有分割の土地の売却の依頼を何度もしましたが、意見の食い違いが出て
先に進まなくて大変でした。将来売却を考慮するのであれば
おすすめしない分割方法です。
遺産分割協議書の作成
話し合いがついたら、証拠として書面にして残します。
その書類が「遺産分割協議書」といいます。
遺産分割協議書の記載内容
・亡くなった人の情報と相続人全員を記載する。
・相続人がどの財産を相続するか、明確に記載する。
・相続人全員の署名・捺印（実印）をする。
・協議が成立した年月日を明記する。
相続した不動産の売却手順 相続登記
遺産分割協議が済んだら不動産の相続登記を致します。
相続登記は、相続した不動産の所有権を相続人に変更する手続きです。
すぐに売却したい場合でも先に相続登記が必要になります。
所有者の変更手続きは司法書士に依頼します。
この時に遺産分割協議書が必要になるのです。
相続した不動産の売却手順 土地の売却
ここからは、通常の売却手順と同じになります。
売却したい不動産によって手順が変わりますので下記に記載してあります。↓
まとめ
相続はトラブルがつきものですので、売却前に相続人同士でよく話し合いを
いたしましょう。
話し合いが難しい場合は、不動産会社、弁護士などの第三者に相談して
間に入ってもらう事も必要な場合もあります。
相続の不動産売却には専門知識が必要になります。
高崎不動産でも、相続のサポートをさせていただきますので
お気軽にご相談ください。
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