不動産会社に土地、建物の売却の仲介を依頼をすると、不動産会社と「媒介契約」（ばいかいけいやく）を結ぶことになります。媒介契約には３種類の契約があり、その中から選んで契約を結びます。その３種類の契約のメリット、デメリットをご説明致します。
媒介契約の種類
媒介契約の内容は、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。どの契約にするかは売主様が自由に選べます。
一般媒介契約 → 専任媒介契約 → 専属専任媒介契約 の順に縛りが厳しくなります。
一般媒介契約
売主様は複数の不動産会社と仲介の依頼ができる契約になります。
しかし、不動産会社の販売活動の報告義務、指定流通機構の登録義務（指定流通機構とは、不動産会社同士で情報を共有して販売活動を行う事です。レインズというネットに登録します）、契約の有効期間の規制もありません。売主様は自分で見つけた買主とも不動産会社を通さず契約を結ぶこともできます。（自己発見取引可）
《メリット》
・複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、沢山の人に紹介される。
《デメリット》
・依頼された不動産会社が売却できるとは限らないので、熱心に営業してもらいづらい。
・報告義務が無いので状況が把握できない。
・複数の不動産会社とのやり取りが大変。
専任媒介契約
不動産会社１社のみと仲介の依頼をする契約です。
そのかわり不動産会社の販売活動の報告義務が２週間に１回以上、契約締結後７日以内に指定流通機構の登録、契約の有効期限は３ヶ月までとなります。ただし、自分で見つけた買主と不動産会社を通さず契約を結ぶことができます。（自己発見取引可）
《メリット》
・報告義務があるので、状況も把握でき、報告するという義務から営業マンの責任感が生まれる。
・１社だけなので、熱心に広告や販売活動の力を注ぐ。
《デメリット》
・１社のみに任せるため、売却の速さなどその会社の販売努力に左右されます。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同じで不動産会社１社のみと仲介の依頼をする契約で、他の縛りがあります。
不動産会社の販売活動の報告義務が１週間に１回以上、契約後５日以内に指定流通機構の登録
契約の有効期限が３ヶ月まで。ただし、自分で見つけた買主ともその不動産会社を通して契約を
結ばないといけません。（自己発見取引不可）
《メリット》
・報告義務があるので、状況も把握でき、報告するという義務から営業マンの責任感が生まれる。
・１社だけなので、熱心に広告や販売活動の力を注ぐ。
《デメリット》
・１社のみに任せるため、売却の速さなどその会社の販売努力に左右されます。
・自分で買主を見つけても、その不動産会社を通さないといけない。
一覧表にすると
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 仲介の依頼（複数） | 複数可能 | １社 | １社 |
| 自己発見取引 | 取引可 | 取引可 | 取引不可 |
| 販売活動報告義務 | なし | ２週刊に１回 | １週間に１回 |
| 指定流通機構の登録 | なし | 契約後７日以内 | 契約後５日以内 |
| 契約の有効期限 | 制限なし | ３ヶ月 | ３ヶ月 |
まとめ
下記の内容は、ポータルサイトホームズ掲載の不動産売却の経験者1,562人のアンケート分析です。
一番多く選ばれている媒介契約は何？
一般媒介契約ですが、専任媒介契約も一般媒介契約とあまり差がなく多いです。
早く売れたのは専任？ 一般？
ここが大事なところですね。専任媒介契約の方が早く売れてます。
媒介契約のメリット、デメリット、アンケート分析をお見せしましたが、売主様にとって、どれが一番いいとは私からは何とも言えません。売却する物件や、売却する物件の金額にもよると思われます。
話は変わりますが、最近、媒介契約をとるため査定額を高額にして媒介契約を取得しようとする不動産業者が多くいます。とりあえず物件を預かって売れなければ金額を下げてもらうという考えです。売主様はそんな高く売れるのならばと依頼をするのですが・・・金額が相場と合ってないので売れません。
今の時代はインターネットで何でも情報が取得できます。買主様も損はしたくないので、購入しようとしている区域については不動産会社よりも詳しい場合があるほどです。金額が見合ってないと、購入しようとしないのは当たり前で、どこの不動産屋さんでも売れません。その場合はどの媒介契約にしてもあまり意味がありません。
信用できる不動産会社を選んでください。
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