不動産売買のご契約前に買主に対して必ず行われる重要事項説明。宅地建物取引士が、内容を記載した重要事項説明書という書面に記名押印し、その書面を交付し、購入物件にかかわる重要事項の説明を細かく説明しなければならないと定めています。重要事項説明の大切なポイントをご説明いたします。
重要事項説明とは？
重要事項説明とは買主に対して、宅地建物取引士という国家資格を持つものが、必ず重要事項説明書という書面を交付し、購入物件にかかわる重要事項の説明をこと細かく説明しなければならないと定められていて、この説明を怠った場合は法律で罰せられます。
不動産、建築の専門用語が多く記載されているため、聞いているだけでも大変ですが、ひとつひとつ解説してもらえば理解することはできます。検討する中で確認していた内容と異なる説明はないか、知りえなかった気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。重要事項説明の大切なポイントをご説明いたします。
重要事項説明の流れ
説明を受ける前の確認事項
宅地建物取引士の確認
前項でも述べましたが、重要事項説明は、必ず宅地建物取引士でなくてはなりません。重要事項説明をする前に、宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示した上で説明をしなくてはいけません。その取引士証で宅地建物取引士であるかしっかりと確認してください。説明者が宅地建物取引士でない場合は、その不動産会社が法律に違反していますので気をつけてください。
取引態様
取引態様の説明があります。その不動産会社が、売主なのか、媒介（仲介）なのか、代理なのかを説明してくれます。その取引態様によって仲介手数料の金額も変わるので確認しておきましょう。
権利の種類や内容の確認
土地に関しては物件の所在地、登記面積、実測面積、土地の筆数、合計面積等。建物に関しては建物の構造や床面積、階数、屋根の種類などの説明があります。あと登記簿に記録された事項（所有権等）で誰が所有しているか、所有権に影響する権利がないか、何らかの権利が設定されていないか、されていれば引渡し時までに解消されるかなどの説明をしっかりと聞いて、確認しておきましょう。
〚抵当権が設定してある場合〛
不動産売買でよくあるのが抵当権の設定です。売主がその物件を担保に金融機関から融資をしている場合は抵当権が設定されています。契約の前にその抵当権が引渡し時までに抹消できるか金融機関と打ち合わせをして問題が無ければ、契約をいたします。契約をして引渡し時までに抵当権を抹消します。（買主の購入代金の支払いのお金で金融機関に抵当に入っているお金を支払い抵当権を抹消いたしますので、引渡しと同時に行います）
〚差押えになっている場合〛
税金の滞納などで物件が差押えになっている場合があります。契約前に滞納している市、県、国などと話をして、売却したお金にで滞納している税金を払う事を了解いただき、契約をいたします。差押えの場合も上記の抵当権の時と同じく引渡し時に差押えを抹消いたします。
法令上の制限
建物についての法令による制限に関する説明です。主に都市計画法・建築基準法に基づく制限が記載されており、建物の建築や改築、建て替えの際のどの用途の建物がどの程度の規模で建築することができるのかの説明になります。
都市計画法では定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。用途地域を見れば、購入する物件が住宅などの低層住宅を中心とした地域なのか、アパート、マンション等の中高層住宅を中心とした地域なのか、商業施設の建築が可能な地域、工場等の建築が可能な地域など、その地域で建築可能な建物の概要などが分かります。
建築基準法ではその地域でどのような用途の建物が、どの程度の面積で建築できるかなど、建物の建築に関する詳細な規制を説明します。
その他上記以外の法律に基づく制限の説明もありますので、該当する法令を具体的にどのような制限なのか、説明をよく聞いておきましょう。
敷地と道路との関係について
購入する物件に面する道路は、購入後の物件の利用に大きく影響します。敷地は道路に2m以上接していなければならないと建築基準法で定められています。道路に2m以上接していない土地は再建築ができません。いっけん、普通の道路に見えても私道の場合や、建築基準法上の道路とみなされていない場合もあります。道路の幅員についての規定なども細かく定められているので、こちらの説明もしっかりと聞いてください。
私道の場合は、物件に私道部分が含まれているか、含まれる場合はその面積なども説明してもらいます。私道は、関係者や近隣の人が分割して所有している場合、関係者や近隣の人が単独で所有している場合、関係者や近隣の人で共有している場合など、権利関係がとても複雑なことがあります。発生する負担、道路の掘削等に所有者の承諾が必要な場合、通行料の負担が必要な場合など、様々な注意が必要になります。
インフラ整備について
水道、電気、ガスなどの整備状況や利用に何らかの制限はないか、特別な費用負担はないのかを説明いたします。インフラに関しては生活に不可欠なものなので、その整備状況をしっかりと確認いたしましょう。
その他物件に関する事項
完成時の形状・構造（未完成物件の場合）
新築の建売などは未完成物件の場合がありますので、契約時に実際の建物を見ることができません。
重要事項説明では、完成時の建物の概要が説明されます。完成後の細かい仕様など、できるだけ具体的な資料を用いて説明を受けましょう。
防災区域内や警戒区域内かの説明
造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の３つの区域内に入っているか否かについての説明です。区域内に入っていれば、災害で大きな被害が発生するおそれのある区域ですのでしっかりと説明を聞きましょう。
水害ハザードマップの有無
水防法に基づく水害ハザードマップにおける洪水 、 雨水出水（内水）、高潮の説明です。
石綿（アスベスト）使用調査の有無とその内容
取引する建物に石綿（アスベスト）が含まれているかの調査結果が記録されているかの説明です。石綿の使用は昭和50年に原則として禁止となりました。そのため、特に昭和50年以前の建物に関して、調査結果の記録がある場合は、内容を十分に確認いたしましょう。
耐震診断の内容
耐震基準は、昭和56年の法改正によって強化されました。それ以前に建築確認を受けた建物は、「旧耐震基準」に基づいて建築されたことになります。一定の耐震診断を受けている場合には、その診断結果の内容が説明されますので、耐震診断の有無と結果について十分に確認しましょう。
住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
購入物件が、住宅性能評価を受けている新築住宅であるかどうかの説明になります。
マンションなど区分所有建物に関する事項
マンションの取引の場合には下記の内容も重要事項説明になります。
敷地に関する権利の種類及び内容
敷地に関する賃借権、地上権、所有権の権利の種類とその内容について説明いたします。
共用部分に関する規約の定め
共用部分は区分所有者の共有となります。エレベーターや集会室などといった共有部分に関する規約の定めの説明となります。
専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め
専有部分の、ペットの飼育、事務所としての利用など管理規約等で利用方法等を制限している場合があります。その内容についての説明です。
専用使用権に関する規約の定め
専用庭、ルーフバルコニー、駐車場、トランクルームなど、特定の人にのみ使用を許可する規約があるときの説明です。
修繕積立金や管理費に関する規約の定めなど
建物の維持や修繕のための積立てを行うことの費用が規約で定められています。購入後には必ず負担する費用です。事前に確認しておきましょう。
管理の委託先に関する事項
一般的に、区分所有建物の管理は管理会社に委託されています。その委託先の氏名（法人の場合は商号または名称）および住所（法人の場合は主たる事務所の所在地）の説明があります。
契約条件に関する事項
代金及び交換差金以外に授受される金額
売買代金と売買代金以外に授受される金銭について説明されます。手付金、固定資産税、都市計画税の精算金、その他管理費の精算金などの説明になります。
契約の解除に関する事項
どのような場合に契約を解除できるのか、手続きや解除の場合どのような対応が可能かなどについて説明がされます。
損害賠償額の予定または違約金に関する事項
損害賠償額の予定、または違約金に関する定めがある場合は金額や内容などが説明されます。一般的には、違約金等を売買代金の20％とすることが多いです。
手付金等の保全措置の概要
手付金を保全する必要がある場合の手付金の保全措置についての説明になります。
支払金または預かり金の保全措置の概要
支払金または預り金を保全する必要がある場合の保全措置についての説明です。
その他の事項
金銭の貸借のあっせん
不動産会社が住宅ローンなどの金銭の貸借のあっせんを行う場合、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法などについて説明することになっています。
担保責任の履行に関する措置の概要
取引する建物や宅地が種類・品質に関して契約の内容と違う場合における、その不適合を担保するべき責任の履行に関して保証保険契約の締結、その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定められているものを講ずるかどうか、その措置を講ずる場合はその措置の内容の説明になります。
割賦販売に関する事項
割賦で販売される場合についての説明になります。
まとめ
不動産というものは、同じものがありません。隣地に家が建っているから、建築が可能とも限りませんし、隣地に水道が通っているからこちらの土地にも水道が通せるというものでもありません。
重要事項説明の説明を宅地建物取引士からしっかりと説明をしていただき納得して購入してください。
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